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L'expropriation est un processus complexe que nous maîtrisons.
L’expropriation, c’est un pouvoir prévu dans la loi sur l’expropriation québécoise qui permet à des corps publics de s’approprier un immeuble ou un démembrement du droit de propriété sur un immeuble à des fins d’utilité publique.
Les corps expropriants reconnus au Québec sont :
- le gouvernement québécois et ses ministères,
- le gouvernement canadien et ses ministères,
- les municipalités,
- les commissions scolaires,
- certains organismes publics tels qu’Hydro-Québec et les sociétés de transport.
L’objet de l’expropriation porte sur le droit de propriété d’un immeuble (bâtiment, terrain, lot). L’objet de l’expropriation peut être également un démembrement du droit de propriété qui s’y rattache, telle une servitude (de passage, de construction, d’égout, d’aqueduc, etc.).
L’obligation du corps expropriant est d’abord de procéder à l’adoption d’une résolution, d’un décret ou d’un règlement afin de procéder à une expropriation. L’expropriant doit également déposer un plan détaillé de l’objet exproprié. S’il y a des locataires, il devra également informer ceux-ci selon les modalités prévues à la loi. Finalement, l’expropriant doit fournir une offre d’indemnité détaillée.
L’obligation de l’exproprié est d’abord d’informer le corps expropriant dans les 15 jours si l’immeuble faisant l’objet de l’expropriation habite des locataires ou comporte l’exploitation commerciale d’une entreprise. L’exproprié devra également présenter une réclamation détaillée à la partie expropriante.
Un propriétaire a le droit d’obtenir une indemnité lors de l’expropriation. L’indemnité d’expropriation est composée de « ’indemnité principale » et de « l’indemnité accessoire ».
L’indemnité principale est l’indemnité qui correspond à la valeur du bien exproprié. Cette valeur du bien exproprié est établie selon la valeur au propriétaire (valeur spéciale à l’exproprié). On recherchera alors la valeur du bien pour l’exproprié et non pas seulement la valeur marchande objective du bien.
CONCEPT DE VALEUR AU PROPRIÉTAIRE1
L’indemnité à l’exproprié doit être recherchée en fonction du concept de « valeur au propriétaire » qui tient compte notamment des conditions suivantes :
- ce n’est pas qu’un prix, c’est une indemnité qui doit être recherchée ;
- cette indemnité doit dédommager entièrement l’exproprié du préjudice que lui fait subir l’expropriation ;
- l’exproprié n’est pas un vendeur ordinaire qui débat comme il l’entend son prix avec l’acheteur ;
- l’exproprié est forcé de transiger à un moment qu’il n’a pas choisi ;
- la valeur potentielle, incluse dans la valeur marchande, doit comprendre tout élément d’adaptabilité particulière ;
- faire abstraction du but de l’expropriation dans la recherche de l’indemnité.
VALEUR DE CONVENANCE ET/OU VALEUR SPÉCIALE À L’EXPROPRIÉ1
La valeur de convenance et/ou la valeur spéciale à l’exproprié est la valeur d’un bien ou d’un droit pour son propriétaire-utilisateur. Il s’agit d’une valeur qui dépasse généralement la valeur marchande, dans la mesure où elle contient cette dernière, plus une valeur particulière pour le propriétaire-utilisateur.
On parlera généralement de valeur spéciale à l’exproprié lorsque cette valeur peut être un avantage économique particulier à l’exproprié, tenant compte des conditions suivantes :
- cet avantage découle d’une utilisation factuelle ;
- il est propre à l’exproprié ;
- il ne se retrouve pas dans les éléments de valeur déjà calculés.
On parlera plutôt de valeur de convenance lorsque la valeur particulière est une valeur personnelle, que ce soit au point de vue matériel ou de l’agrément, attribuée à l’immeuble par son propriétaire. Elle existe dès que, dans son ensemble ou dans l’une de ses parties, le bien présente pour le propriétaire ou pour l’occupant une valeur dont ne tiendra pas compte le commun des acheteurs. Elle se rattache à certains aménagements, commodités et combinaisons des lieux avantageux pour lui. Elle se distingue de la valeur spéciale à l’exproprié en ce qu’elle ne constitue pas un avantage économique.
L’indemnité accessoire compensera les préjudices subis directement par l’expropriation tels que :
- les coûts directs de déménagement,
- l’acquisition de biens de remplacement,
- les frais d’expertise,
- les frais de réparation d’un nouvel immeuble,
- les frais de relocalisation.
En faisant la preuve d’une relation directe avec l’expropriation, d’autres coûts pourraient être reconnus dans l’indemnité accessoire, tels que :
- les pertes de profits,
- les pertes d’opportunités commerciales,
- les perturbations d’affaires,
- les troubles et ennuis,
- les dommages au résidu.
La preuve de cette indemnité accessoire pourra se faire à l’aide de factures et d’estimations, mais aussi par des expertises. Il important que le travail soit toujours traité de concert entre l’avocat au dossier et l’évaluateur agréé retenu.
Cette valeur est présentée par un évaluateur agréé, agissant à titre d’expert devant le Tribunal. Une telle indemnité sera fixée par le Tribunal s’il n’y a pas entente entre l’expropriant et l’exproprié. C’est le tribunal administratif du Québec, section des affaires immobilières, qui a compétence afin d’entendre les causes litigieuses en matière d’expropriation.
Un locataire ou un occupant de bonne foi pourra également bénéficier d’une indemnité d’expropriation compensant le préjudice direct découlant de l’expropriation.
1Normes de pratique professionnelle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec
Questions fréquentes
FAQ
Les honoraires pour un rapport d'expertise sont onéreux pour un exproprié, pourquoi devrais-je faire affaire avec un évaluateur agréé ?
En matière d'expropriation, il y a une disposition dans la loi qui stipule que les honoraires d'expertise engendrés par l'exproprié seront remboursés par l'organisme expropriante. L'évaluateur agréé est le seul expert reconnu et habileté à travailler le dossier de valeur à l'exproprié. Contactez-nous afin de mieux comprendre la complexité du processus qu'est l'expropriation.
