Étude de fonds de prévoyance

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Une opinion professionnelle sur l'état de la capitalisation du fonds

L’étude d’un fonds de prévoyance a pour objectif d’estimer le coût des travaux de réparations majeures et de remplacement des parties communes. Il est généralement établi sur un horizon de 25 à 30 ans.  Il présente une projection des sommes à être versées par les copropriétaires  à titre de charges communes. Cette portion des charges communes est mise dans un fonds distinct du fonds d’opération courant afin d’y amasser annuellement les montants d’argent requis pour être en mesure de faire exécuter de tels travaux, le moment venu.

Cette étude doit être demandée par le conseil d’administration ou son représentant désigné. Cette étude fait normalement partie du registre de la copropriété. Il est également important de retenir, pour les administrateurs, que leur responsabilité personnelle est engendrée s’ils n’ont pas procédé de façon diligente à l’estimation du fonds de prévoyance de l’immeuble. Le fait de se fier au minimum requis par la loi de 5 % du budget pourrait s’avérer insuffisant.

En quoi consiste l’étude du fonds de prévoyance

Premièrement, il faut réaliser un inventaire des composants plus ou moins exhaustifs en fonction des immeubles. Nous devons déterminer la durée de vie utile théorique de chacun d’eux. Au moment du transfert entre le constructeur et le syndicat de copropriété, il est important d’obtenir les copies des plans de construction de l’immeuble ainsi que la description et les devis des parties communes et privatives. Cela contribuera à réduire les frais d’expertise de l’étude du fonds de prévoyance.

Deuxièmement, il faut faire une projection économique basée sur les valeurs de remplacement des composants. Une telle projection servira à déterminer le montant requis annuellement des copropriétaires pour que les sommes accumulées soient suffisantes au moment du remplacement et afin d’assurer la pérennité de l’immeuble. La loi prévoit un 5 % des charges communes comme étant un montant minimum et une obligation. Selon les experts du domaine, ce minimum serait insuffisant pour maintenant la pérennité de l’immeuble. L’études de fonds de prévoyance est là pour régler ce problème.

Détermination de la durée de vie utile des composants

Elle est établie en fonction des informations contenues dans le certificat d’état d’immeuble et le carnet d’entretien pour les immeubles âgés. Pour un immeuble ayant moins de 10 ans, l’année de construction sera le point de départ du calcul de l’âge et de la qualité des matériaux installés. Les principaux facteurs qui peuvent influencer la durée de vie utile sont :

  • la qualité des composants et de leur installation;
  • l’exposition aux conditions climatiques;
  • le degré de sollicitation des composants;
  • le niveau d’entretien.

L’étude se présente donc souvent sous la forme d’un rapport narratif contenant des tableaux prévisionnels indiquant les dates auxquelles les travaux devraient être effectués. Ce rapport peut aussi préciser :

  • les composantes de l’immeuble qui nécessiteront des réparations majeures ou un remplacement des parties communes;
  • la durée de vie théorique et restante, ainsi que l’âge des composants;
  • l’estimation du coût de remplacement de chaque composant à la date de l’étude;
  • le solde du fonds de prévoyance au moment de l’étude;
  • les sommes qui devront être versées au fonds de prévoyance pour réaliser les réparations majeures ou le remplacement des parties communes;
  • le taux de rendement du fonds de prévoyance et le taux choisi pour tenir compte de l’évolution du coût des réparations majeures ou du remplacement des parties communes envisagés;
  • l’ordre chronologique des travaux préconisés par le professionnel.

Ce tableau peut aussi indiquer l’état de chaque composante selon un système de cotation qui permet d’établir un ordre de priorité des réparations majeures et du remplacement des parties communes.

Notre approche

Nous procéderons à une visite des immeubles du syndicat. Nous procéderons également à un relevé des matériaux et de leur état au moment de notre visite des lieux. Nous visiterons toutes les parties communes et nous visiterons également le maximum de parties privatives afin de bien déterminer l’état de l’immeuble. Toutefois, un rapport d’expertise lié à l’état de l’immeuble pourrait être requis. Ce type de rapport est généralement produit par un ingénieur, un architecte ou un technologue.

Suite à la collecte des informations nécessaires, nous procéderons à l’étude du fonds de prévoyance pour l’immeuble à l’étude.

Questions fréquentes

Q :

Combien de temps est nécessaire afin de produire l'étude de fonds de prévoyance ?

R :

En règle générale, l'étude de fonds de prévoyance nécessite entre quatre et huit semaines après l'obtention des documents nécessaires et la visite des lieux.

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